Bodemverontreiniging

Wanneer u een huis koopt, dan moet u als koper voldoen aan uw onderzoeksplicht. Dat betekent dat u zichzelf zo goed mogelijk op de hoogte stelt van de staat waarin de woning verkeert. Wat echter makkelijk vergeten wordt, is dat ook de grond die bij het huis hoort hierbij van belang is. U staat er wellicht niet zo snel bij stil, maar het zou zeker niet de eerste keer zijn dat de grond rondom een huis verontreinigd blijkt te zijn. Zo kan er bijvoorbeeld door de vorige bewoner huis- of bouwafval in de tuin gestort zijn, maar er kan ook asbest of olie in de bodem worden aangetroffen. In sommige gevallen kan de overheid zelfs bepalen dat de bodem dermate vervuild is dat deze gesaneerd moet worden. Dat is een flinke kostenpost en de vraag is dan natuurlijk: wie draait er voor deze kosten op?

De mate van vervuiling

Wanneer bodemverontreiniging aan het licht komt na de verkoop van een huis, dan zal de koper de schade wellicht willen verhalen op de verkoper. Dit is in principe mogelijk als het gaat om een verborgen gebrek. Om de schade te kunnen verhalen moet de verontreiniging dus voldoen aan de regels die gelden voor verborgen gebreken. Dat houdt ten eerste in dat de verkoper zijn mededelingsplicht moet hebben geschonden. Als de verkoper op de hoogte was van de vervuiling of reden had om dit te vermoeden, dan had hij dit aan de koper moeten melden. Daarnaast kan een verkoper pas verantwoordelijk worden gehouden voor een verborgen gebrek, als het gebrek dusdanig ernstig is dat het een normaal gebruik van de woning belemmert. En daarbij wordt een lastig punt aangestipt, want wanneer verhindert bodemverontreiniging het normale gebruik van een huis?

Gif in de grond

Het beantwoorden van bovenstaande vraag is niet eenvoudig. Bouwafval kan bijvoorbeeld jarenlang in de bodem aanwezig zijn zonder dat iemand er last van heeft. De woning kan dan dus normaal gebruikt worden. Grond kan echter ook zo ernstig vervuild zijn dat het een ongezonde leefomgeving vormt, waardoor het mogelijk wel kan worden opgevat als belemmering van normaal gebruik van het huis. In sommige gevallen speelt ook de bestemming van de grond een rol. Als de grond specifiek gekocht is voor het verbouwen van gewassen, dan zal bodemverontreiniging eerder een belemmering zijn dan wanneer deze alleen bedoeld is voor bewoning.

Gemaakte afspraken

De vraag wie er verantwoordelijk is voor de kosten die bodemverontreiniging met zich meebrengt, is dus vaak moeilijk te beantwoorden. In sommige gevallen zijn hierover vooraf afspraken gemaakt die zijn opgenomen in het koopcontract. De verkoper en de koper kunnen bijvoorbeeld met elkaar afspreken dat de koper het risico op zich neemt dat de grond mogelijk vervuild is. In dat geval is de koper verantwoordelijk voor de gevolgen en kan hij de verkoper niet aansprakelijk stellen. Als het koopcontract hier echter niets over zegt, dan zal er bij een eventuele gerechtelijke procedure gekeken worden naar de mededelings- en de onderzoeksplicht van de verkoper dan wel de koper. Heeft één van beiden zijn plicht niet voldaan, dan zal dat zeker een rol spelen in het bepalen van de aansprakelijkheid. Overigens weegt het schenden van de mededelingsplicht door een verkoper zwaarder dan een eventuele clausule in een koopcontract waarin bepaald wordt dat de verkoper niet aansprakelijk kan worden gehouden. Heeft de verkoper de verontreiniging bewust verzwegen, dan kan hij dus alsnog aansprakelijk worden gesteld.

Laat u adviseren

Bodemverontreiniging is een zaak waar vele haken en ogen aan zitten. Krijgt u hier als woningeigenaar of als verkoper van een huis mee te maken, dan kan dat grote financiële gevolgen hebben. Het is dan ook aan te bevelen om u te laten adviseren door juristen die hierin gespecialiseerd zijn. Wij kunnen u dankzij onze jarenlange ervaring op deskundige wijze bijstaan. Neem daarom vrijblijvend contact met ons op om te bespreken wat wij voor u kunnen betekenen.