Onderzoeksplicht bij verborgen gebreken

Het kopen van een huis is een grote stap waarbij het verstandig is om niet over één nacht ijs te gaan. Het gaat immers niet alleen om de transactie van een grote som geld, maar zeker ook om het toekomstig woonplezier van de koper. Alvorens tot de koop over te gaan, is het daarom voor een koper van groot belang om een goed beeld te krijgen van de woning. In welke staat verkeert deze en welke eventuele gebreken zijn er? Op basis van deze informatie kan de koper besluiten wat het huis waard is en of hij tegen die prijs inderdaad de nieuwe eigenaar wil worden. Maar hoe zorgt u ervoor dat u aan alle benodigde informatie komt en in hoeverre is het uw plicht als koper om die informatie zelf te verkrijgen?

Nader onderzoek

Bij de koop van een huis zijn altijd twee partijen betrokken, namelijk de koper en de verkoper. De verkoper heeft een mededelingsplicht, waarover u elders op deze site meer informatie kunt vinden. Kort gezegd komt het erop neer dat de verkoper verplicht is om alle feiten over het huis aan de koper te melden, inclusief de eventuele gebreken. Echter betekent dat niet dat de koper de verantwoordelijkheid voor het krijgen van een compleet beeld over het huis volledig bij de verkoper neer kan leggen. De koper heeft namelijk zelf ook een onderzoeksplicht. Deze plicht houdt in dat de koper er zelf ook alles aan doet, voor zover redelijkerwijs binnen zijn macht ligt, om een realistisch en volledig beeld van de woning te krijgen.

Bouwkundig onderzoek

Een koper heeft verschillende middelen waarmee hij aan zijn onderzoeksplicht kan voldoen. Ten eerste kan hij zelf het huis zorgvuldig bekijken en vragen stellen over zaken die hem opvallen. Het is daarbij als koper van belang om kritisch te zijn en door te vragen wanneer u nog geen bevredigend antwoord heeft gekregen. Ziet de koper bijvoorbeeld lekkagesporen op de muur, dan kan hij de verkoper vragen om meer informatie hierover te geven. Een koper kan daarbij ook gebruik maken van een aankopend makelaar, die hem met zijn kennis en ervaring bij kan staan bij het onderzoeken van het huis. Tenslotte kan het raadzaam zijn om een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Dit houdt in dat de koper een deskundige inschakelt die de bouwkundige staat van het huis in kaart brengt. Met name bij oudere panden is dit zeker aan te bevelen, omdat de onderzoeksplicht bij een ouder huis zwaarder weegt dan bij een nieuw huis.

Gedeelde verantwoordelijkheid

De koper heeft dus een eigen verantwoordelijkheid als het gaat om het verkrijgen van een goed beeld over de staat waarin de woning zich verkeert. Uiteraard zitten aan deze onderzoeksplicht wel grenzen, want ook de verkopende partij heeft zo zijn verantwoordelijkheden. Zo mag de koper ervan uitgaan dat de informatie die de verkoper verstrekt correct is. Stel dat de koper vraagt of het dak niet lekt of dat de verwarmingsinstallatie naar behoren werkt en dat de verkoper hierop bevestigend antwoordt, dan mag de koper op deze informatie vertrouwen. Dat betekent dat hij geen verdere onderzoeksplicht heeft ten aanzien van deze zaken. Ook hangt één en ander af van hoe moeilijk bepaalde eigenschappen van het huis te constateren zijn. Van zaken die duidelijk zichtbaar zijn mag verwacht worden dat de koper deze zelf ziet, maar als het gaat om feiten die minder makkelijk vast te stellen zijn dan is de onderzoeksplicht minder streng.

Aansprakelijkheid bij verborgen gebreken

Als de koper zich niet of niet voldoende van zijn onderzoeksplicht heeft gekweten, dan kan dat grote gevolgen hebben. Als er na de overdracht van de woning namelijk gebreken naar voren komen die de koper zelf had kunnen constateren als hij zijn onderzoeksplicht goed had uitgevoerd, dan is het gevolg dat de koper ook zelf verantwoordelijk is voor de kosten die hieruit voortvloeien. Een koper kan dus niet zomaar de verkoper aansprakelijk stellen en het is daarom van groot belang om de onderzoeksplicht serieus te nemen en zorgvuldig uit te voeren.

Maar wat als de verkoper zich niet aan zijn mededelingsplicht heeft gehouden? In dat geval kan, ook als u zelf onvoldoende onderzoek heeft gedaan, de verkoper geheel of gedeeltelijk verantwoordelijk worden gehouden voor de geleden schade. Het is raadzaam om bij dit soort situaties deskundige hulp in te schakelen. Onze juristen en advocaten zijn u daarom graag van dienst en staan klaar voor zowel kopers als verkopers.