Verborgen gebreken aan een huis dat u onlangs heeft gekocht

Van geborgen verbreken in een huis is sprake wanneer u na het tekenen van de koopoverdracht -ook wel leveringsakte genoemd- ontdekt dat er problemen bestaan in de betreffende woning. Dit kan bijvoorbeeld een ernstige lekkage in de badkamer zijn, maar ook houtworm, onzichtbare scheuren in muren en het gebruik van asbest in de woning vallen onder de noemer verborgen gebreken. Wat de situaties overeen hebben, is dat u het gebrek voorafgaand aan de overdracht niet had kunnen bemerken.

Verkoper aansprakelijk stellen voor de schade?

Wij bieden juridische bijstand aan woningbezitters

Direct hulp bij verborgen gebreken (dagelijks tot 21 uur)

Gratis intakegesprek

Gespecialiseerde juristen

Actief in heel Nederland

Uw onderzoeksplicht als nieuwe eigenaar

Is er sprake van verborgen gebreken in uw koopwoning? Of de verkoper de schade dient te vergoeden, hangt af van diverse zaken. Als nieuwe eigenaar rust er namelijk ook een plicht op uw schouders. De onderzoeksplicht, die voorafgaand aan de overdracht plaatsvindt, stelt dat u als mogelijke koper de staat van de woning onder de loep dient te nemen. Wanneer u over bouwkundige kennis beschikt, kunt u dit zelf doen. Is dat niet het geval, dan kunt u dit laten doen. Zeker wanneer u een oudere woning op het oog hebt, is dit met het oog op eventuele verborgen gebreken in de woning zeer verstandig.

Het bouwkundig voorbehoud

Uw onderzoeksplicht kunt u natuurlijk ook vervullen door een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Deze heeft namelijk verstand van de potentiële risico’s die er in een woning bestaan. Tegenwoordig staat er in het koopcontract altijd een bouwkundig voorbehoud. Dit garandeert u als koper dat u de aanschaf mag ontbinden wanneer er sprake blijkt te zijn van ernstige gebreken. Wordt dit voorbehoud om bepaalde redenen geschrapt? Zorgt u er dan voor, dat er altijd een keuring aan de aankoop voorafgaat om eventuele verborgen gebreken in de koopwoning in kaart te brengen.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor verborgen gebreken in de woning?

Constateert u onverhoopt verborgen gebreken in het huis dat u recentelijk heeft gekocht, dan kan de verkopende partij in slechts twee situaties aansprakelijk worden gesteld:

  • Het gebrek was bekend bij de verkoper, maar deze heeft het bewust niet gemeld. Zodoende heeft deze niet aan zijn mededelingsplicht voldaan. Dit dient u als koper dan wel te bewijzen. Dit geldt ook wanneer de koper niet op de hoogte was van het gebrek, maar dit logischerwijs wel had moeten zijn.
  • De verborgen gebreken in de koopwoning zijn dusdanig ernstig, dat deze u verhinderen de woning op een normale manier te kunnen gebruiken. Of de verkoper hier wel of niet van op de hoogte was, is in dit geval niet van invloed op zijn aansprakelijkheid.

Vereisten om van verborgen gebreken te kunnen spreken

Om van geborgen gebreken in het huis dat u onlangs heeft gekocht, te kunnen spreken, dient aan een aantal gegevens te worden voldaan:

  • uw woongenot wordt wezenlijk aangetast
  • de verborgen gebreken waren reeds in de woning aanwezig toen u deze betrok
  • u als koper was niet van de verborgen gebreken in de koopwoning op de hoogte
  • u heeft de woning voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst op gebreken laten onderzoeken

Een verkoper is nooit aansprakelijk bij zichtbare gebreken

Doet er zich een situatie voor waarin sprake is van alle bovenstaande punten omtrent verborgen gebreken in een koopwoning? Dan kunt u de koper hiervoor aansprakelijk stellen. Met andere woorden: u stelt deze persoon juridisch verantwoordelijk voor de schade. Belangrijk om hierbij te benadrukken is dat een verkoper enkel aansprakelijk gesteld kan worden wanneer het om niet-zichtbare gebreken gaat. De zichtbare gebreken zijn door u -en eventueel uw aankoopmakelaar- al gezien en zullen een drukkend effect op de prijs hebben gehad.

Het grijze gebied

Over het wel of niet aansprakelijk kunnen stellen van de verkopende partij in het geval van verborgen gebreken in een huis, wordt in de praktijk regelmatig geprocedeerd. De wet beschrijft dat u als koper mag verwachten dat een woning alle eigenschappen heeft die nodig zijn voor het normaal kunnen gebruiken ervan en waarvoor u de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. Daaromtrent ontstaan echter twee vragen: welke eigenschappen zijn er eigenlijk nodig om de woning normaal te kunnen gebruiken en moest u dit als koper betwijfelen? Tussen het wel of niet normaal kunnen gebruiken van een woning bevindt zich een grijs gebied.

Stap 1: het op de hoogte stellen van de verkoper

Los van de vraag wie er uiteindelijk aansprakelijk is, moeten de verborgen gebreken in een woning natuurlijk zo snel mogelijk worden hersteld. Van verborgen gebreken in uw huis maakt u zo snel mogelijk melding bij de verkoper. Doorgaans wordt een termijn van maximaal twee maanden als redelijk gezien. U dient de koper tijdig van het gebrek op de hoogte te stellen. Daarnaast dient een berekening te worden gemaakt van de omvang van de schade.

Tevens moet de schade worden hersteld. Dit zijn kosten die u op de verkoper wilt verhalen. Echter dienen deze binnen de grenzen van redelijkheid te blijven. Dit betekent dat u er zorg voor dient te dragen, dat u offertes bij verschillende bedrijven opvraagt en niet zomaar de duurste keuze maakt. Hiertegen zou door een verkoper namelijk bezwaar kunnen worden gemaakt.

Stap 2: de verkoper de gelegenheid geven het gebrek te herstellen

Constateert u verborgen gebreken in de woning die u onlangs hebt gekocht, dan is het samen met de verkoper vinden van een oplossing de eerste insteek. U overlegt over de verdeling van de kosten, of misschien is de tegenpartij zelfs bereid het gebrek te herstellen. Verlopen de onderhandelingen omtrent het herstellen van de verborgen gebreken in uw koopwoning stroef, dan kunt u overwegen een mediator in te schakelen. Deze kan u beiden helpen met het opstellen van afspraken. Wilt u het gebrek snel laten verhelpen en herstelt u deze daarom zelf, zonder overleg met de verkoper, dan is de kans aanzienlijk dat deze de reparatiekosten niet voor zijn rekening neemt.

Ingebrekestelling

Wanneer er sprake is van verborgen gebreken in uw huis, dan lost u dit in een ideale situatie samen met de verkoper op. Wanneer u hierover samen niet tot een overeenkomst kunt komen, of wanneer de verkoper helemaal niet reageert, bent u volgens de regelgeving verplicht hem of haar een ingebrekestelling te versturen. Dit is een schriftelijke mededeling waarin u de betreffende partij informeert over wat u verwacht en binnen welke termijn. Is de verkoper wel in staat dit na te komen, maar doet hij dit niet? Dan is deze persoon in verzuim.

Verborgen gebreken in uw koopwoning: de stap naar de rechter

Lijkt het erop dat u de verborgen gebreken van uw huis niet samen met de verkoper kunt herstellen? Dan is een volgende stap de stap naar de rechter. Wanneer de verborgen gebreken in uw woning een omvang van maximaal €25.000 euro hebben, wordt uw zaak door de kantonrechter behandeld. Het inschakelen van een advocaat is dan optioneel. Doorgaans is het inschakelen van een juridisch professional wel aanbevolen, omdat een kwestie omtrent verborgen gebreken aan een koopwoning meestal een ingewikkelde situatie betreft. Zaken boven de €25.000 worden door de civiele rechter in behandeling genomen.

De ouderdomsclausule

Soms zijn er in een koopcontract bepaalde clausules opgenomen die verhinderen dat u de verkopende partij bij eventuele verborgen gebreken aan uw huis aansprakelijk kunt stellen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een ouderdomsclausule. Wanneer u een oude woning koopt en de verkoper daar met deze clausule op wijst, dan gaat u er bij het tekenen van het koopcontract akkoord mee dat u niet dezelfde verwachtingen kunt hebben als bij een nieuwe woning. Ondertekent u een contract waarin de ouderdomsclausule is opgenomen? Dan staat u bij een eventueel juridisch vervolg wegens verborgen gebreken aan uw huis niet erg sterk.

De niet-zelfbewoningsclausule

Ook komt de niet-zelfbewoningsclausule wel eens voor in een koopcontract. Ook het akkoord gaan met deze clausule heeft gevolgen voor uw juridische positie bij een eventuele rechtszaak rondom de verborgen gebreken aan een koopwoning die u onlangs heeft gekocht. Middels de niet-zelfbewoningsclausule geeft de verkopende partij aan dat hij het huis niet zelf heeft bewoond. Daardoor heeft hij of zij verminderd inzicht in de staat van de woning. Net als bij een ouderdomsclausule wordt ook bij de niet-zelfbewoningsclausule sterk aanbevolen een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Blijken er verborgen gebreken in het huis aanwezig te zijn, dan kunt u onderhandelen over een lagere prijs of van de koop afzien.

De rol van het koopcontract

De clausules die in een koopcontract zijn opgenomen, zijn onderdeel van de afspraken die een koper en een verkoper met elkaar hebben gemaakt. De aansprakelijkheid voor eventuele verborgen gebreken aan een woning wordt daarmee gedefinieerd. Dergelijke afspraken in dit koopcontract kunnen de wettelijke regels omtrent aansprakelijkheid rondom verborgen gebreken in een woning ongeldig doen maken. Constateert u verborgen gebreken aan uw koopwoning, gaat u daarom dan eerst nog eens zorgvuldig na welke afspraken u met de verkopende partij hebt gemaakt.

Verborgen gebreken in uw huis: het NVM koopcontract

Doorgaans wordt in Nederland gebruikgemaakt van het NVM koopcontract, het standaard koopcontract zoals opgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars. In dit contract is opgenomen, dat het risico van alle gebreken in principe voor de koper is. Dit betreft zowel zichtbare als onzichtbare gebreken. Hiermee lijkt u als koper automatisch met lege handen te staan in het geval er sprake blijkt te zijn van verborgen gebreken in uw woning. Dit is echter niet het geval.

In het NVM koopcontract is namelijk een uitzondering opgenomen. De verkoper geeft met het ondertekenen van de akte namelijk de garantie dat de woning de eigenschappen bezit die noodzakelijk zijn voor het normaal kunnen gebruiken ervan. Wanneer er dus verborgen gebreken in het huis aanwezig blijken te zijn en deze de woonkwaliteit aanzienlijk beïnvloeden, is de verkoper hiervoor aansprakelijk. Dit geldt dus niet voor kleinere gebreken die beperkte impact hebben.

Feitelijke versus juridische gebreken

Spreken we van verborgen gebreken in een koopwoning, dan betreft dit altijd feitelijke gebreken. Met andere woorden: zichtbare, tastbare gebreken. Verborgen gebreken in een woning zijn dus in essentie iets heel anders dan juridische gebreken. Van dat laatste spreken we wanneer er juridische beperkingen aanwezig zijn. Denkt u bijvoorbeeld aan erfdienstbaarheid. Het recht van overpad komt daarbinnen vaak voor. In dat geval mogen buren via uw erf de openbare weg betreden. Komen dergelijke zaken pas na de aankoop aan het licht, dan spreken we niet van verborgen gebreken in een woning.

Wat kan de rechtsbijstandsverzekering voor u betekenen?

Constateert u onverhoopt verborgen gebreken in uw koopwoning? Uiteraard wilt u dat deze zo spoedig mogelijk worden verholpen. Voor vrijwel niemand is een dergelijke situatie dagelijkse kost. Heeft u een rechtsbijstandverzekering, dan kunt u zich laten adviseren omtrent uw rechten. Een juridisch professional van een rechtsbijstandsverzekeraar kan ook de koper in het geval van verborgen gebreken in uw huis op zijn plichten wijzen. Om hiervan gebruik te kunnen maken, is het wel van belang de rubriek ‘wonen’ in uw rechtsbijstandsverzekering te hebben opgenomen. Echter blijkt een dergelijke verzekering regelmatig onvoldoende te zijn.

Alle aandacht voor uw zaak

Is er sprake van verborgen gebreken in de woning die u onlangs heeft gekocht en klopt u daarvoor bij de rechtsbijstandsverzekeraar aan? Uw zaak wordt dan behandeld door intern werkzame juristen, wat voor de verzekeraar het goedkoopst is. U heeft daarin geen keuze. Ook blijkt uit de praktijk dat een verzekeraar doorgaans minder tijd voor een zaak heeft. Door in het geval van verborgen gebreken in uw koopwoning een onafhankelijke juridisch professional in te schakelen, kunt u er zeker van zijn dat er alle aandacht is voor uw zaak. Uw verzekeraar vergoedt wellicht de kosten.

Juridische bijstand bij verborgen gebreken in uw koopwoning

Bent u onlangs de nieuwe eigenaar van uw woning geworden en constateert u verborgen gebreken in het huis? Neemt u voor juridische adviezen en bijstand dan contact op met ons. Ook wanneer u als verkopende partij aansprakelijk wordt gesteld voor verborgen gebreken in de woning die u heeft verkocht, kunnen onze specialisten nagaan of u daadwerkelijk aansprakelijk bent. Neemt u contact op met de Wonigjurist dan is dat in alle gevallen geheel vrijblijvend.