Het Burenrecht en regels omtrent uitbouw

Wie van plan is een uitbouw op zijn terrein te plaatsen, dient altijd rekening te houden met het Burenrecht. In de Nederlandse wetgeving zijn daarover verschillende bepalingen opgenomen. Zo stelt het Burenrecht omtrent een uitbouw onder andere dat deze de erfgrens niet mag overschrijden. De regels omtrent uitbouw zijn beschreven in de sectie Burenrecht van het Burgerlijk Wetboek. Houdt u er rekening mee, dat er verschillen bestaan tussen vergunningsvrij bouwen en het bouwen met een vergunning. Dit maakt situaties vaak des te complexer. De hulp van een jurist kan dan zijn geboden.

Een goede verstandhouding met de buren

Transparantie tussen buren onderling is van groot belang. Het tijdig bespreken van plannen voor een uitbouw, maar ook een dakterras of balkon, kan in de toekomst onnodige problemen voorkomen. Vaak kan er tot een overeenkomst worden gekomen. Het beste is om dit als erfdienstbaarheid schriftelijk bij de notaris vast te leggen. Dat neemt natuurlijk niet weg dat er zich in de praktijk alsnog onvoorziene situaties kunnen voordoen die buren ertoe bewegen zich op de wet te beroepen.

De erfgrens: een van de vaakst besproken onderwerpen binnen het Burenrecht

Een erfgrens is een constructie die de grens met de grond van uw buren aangeeft. Dit kan een natuurlijke grens, maar ook een schutting of hekwerk betreffen. Bestaat er onenigheid over de exacte plaats van de erfgrens, dan kunt u het Kadaster raadplegen. Deze organisatie houdt alle informatie omtrent grond en gebouwen bij en beschikt over alle relevante notariële documenten. Bieden tekeningen geen oplossing, dan kan de landmeter van het Kadaster de erfgrens aanwijzen.

Het recht van overpad

Van alle erfdienstbaarheden (het recht om van een stuk grond gebruik te maken) is het recht van overpad het bekendst. Dit recht betekent dat u van andermans grond gebruik mag maken, bijvoorbeeld wanneer u alleen via het terrein van uw buren uw woning kunt bereiken. Volgens het Burenrecht mag een uitbouw hier dan ook niet worden geplaatst. Zijn afspraken met uw buren over het recht van overpad niet bij een notaris vastgelegd? Dan geldt een ‘persoonlijk recht’. Dit komt te vervallen wanneer een van de woningen een nieuwe eigenaar krijgt.

Het recht om uitzicht te behouden

Volgens het Burenrecht heeft u bij een uitbouw van uw buren het recht om uw uitzicht te behouden. Dit betekent dat buren niet boven een bepaalde hoogte mogen bouwen. Wordt uw uitzicht belemmerd, dan worden de regels door de uitbouw van uw buren overtreden. Een partij die geïnteresseerd is in een uitbouw en het Burenrecht wil respecteren, doet er dus altijd goed aan om bij de gemeente te informeren tot welke hoogte er gebouwd mag worden.

Ongewenst uitzicht

Niet alleen kan het Burenrecht door een uitbouw worden overtreden omdat uw uitzicht wordt belemmerd, ook kan uw privacy in het geding komen. De regels omtrent een uitbouw van uw buren stellen dan ook dat er rekening moet worden gehouden met de wettelijke bescherming tegen schending van de privacy door ongewenst uitzicht. Deze regels spelen een rol van belang wanneer uw buren bijvoorbeeld voornemens zijn een zijraam te plaatsen of een dakterras te maken op het dak van de aanbouw.

De uitbouw van de buren: regels omtrent zijramen

In het Burgerlijk Wetboek staat duidelijk beschreven welke regels er omtrent de uitbouw van buren bestaan wanneer deze bijvoorbeeld een zijraam willen plaatsen. Zo dient de muur op minstens twee meter afstand van de erfgrens te staan en mag er alleen een raam worden geplaatst wanneer de muur aan water of een openbare weg grenst, wanneer het uitzicht door een maximaal twee meter hoge muur wordt belemmerd die zich binnen twee meter van het raam bevindt en wanneer de buren toestemming hebben gegeven.

Het gootrecht

In het geval van een uitbouw stelt het Burenrecht eveneens dat het gootrecht niet geschonden mag worden. Dit is het recht om (vuil) water te lozen. Deze weg mag door een uitbouw niet worden gehinderd. Buren dienen gootwater via elkaars erf te kunnen lozen indien dit noodzakelijk is. Dit is overigens iets anders dan het recht van waterloop en drop, welke stelt dat het natuurlijke verloop van water van hoog naar laag niet verstoord mag worden.

De bouwvergunning en het Burenrecht zijn twee aparte zaken

Vaak wordt foutief gedacht dat het verkrijgen van een bouwvergunning hetzelfde is als voldoen aan de regels die bij een uitbouw door het Burenrecht worden gesteld. Hebben uw buren een bouwvergunning, dan betekent dit echter geenszins dat u automatisch geen bezwaar meer kunt aantekenen. Alsnog kan een uitbouw het Burenrecht schenden. Nogmaals geldt dat een goede communicatie tussen twee partijen heel wat gedoe kan voorkomen.

Waardevermindering door de uitbouw van de buren

Bij een uitbouw speelt het Burenrecht een belangrijke rol. Bouwplannen dienen rekening te houden met erfdienstbaarheden. Vaak zijn dergelijke zaken niet af te dwingen, terwijl een uitbouw van uw buren wel tot waardevermindering van uw woning kan leiden. Niet alleen bij overtredingen van het Burenrecht, maar ook wanneer uw buren gebruikmaken van vergunningsvrije regels en hun uitbouw binnen het geldende bestemmingsplan hebben uitgevoerd. Zij benutten hun bouwmogelijkheden dan maximaal. Ook bestemmingsplanwijzigingen kunnen waardevermindering door de uitbouw van uw buren leiden. Mogelijk heeft u dan recht op planschade.

Onenigheid met uw buren: te ondernemen stappen

Bent u van mening dat uw Burenrecht door de uitbouw van de buren wordt geschonden en komt u er samen niet uit? Dan zou u, indien dit mogelijk is, buurtbemiddeling kunnen inschakelen. Deze bemiddeling geschiedt door vrijwilligers die getraind zijn in conflictbemiddeling. Is dit niet mogelijk of levert het niet de gewenste uitkomst op? Dan zou u uw rechtsbijstandsverzekering voor wonen kunnen inschakelen. Echter is een verzekeraar erop gericht zo weinig mogelijk inspanning te verrichten en is de hulp vaak niet persoonlijk genoeg.

Juridische bijstand van Woningjurist

Wordt uw Burenrecht door de uitbouw van de buren geschonden? De stap naar de rechter is de laatste die u wilt overwegen. Een gerechtelijke procedure kost veel geld en duurt lang. Het beste is dan ook dat u zich ten eerste door een juridisch specialist laat bijstaan. De deskundigen van Woningjurist voorzien u van adviezen en staan u bij in de te doorlopen procedure wanneer uw Burenrecht door een uitbouw van de buren is geschonden. Bent u benieuw wat wij voor u kunnen betekenen? Neemt u dan gerust contact met ons op.