Juridische gebreken

Bij verborgen gebreken wordt meestal gedacht aan zaken als houtrot, asbest of lekkages, die pas na de overdracht van een woning plots aan het licht komen. Dit soort verborgen gebreken worden feitelijke gebreken genoemd. Verborgen gebreken kunnen echter ook juridisch van aard zijn. Een juridische beperking is bijvoorbeeld een huurrecht, een erfdienstbaarheid of een beslag. Dit soort zaken worden juridische gebreken genoemd. Net als bij feitelijke gebreken, gaat het bij verborgen juridische gebreken om zaken die normaal gebruik van het huis belemmeren. Het Burgerlijk Wetboek kent echter een aparte bepaling voor juridische gebreken, waardoor de afhandeling ervan anders verloopt dan bij feitelijke verborgen gebreken.

Een huurder in uw huis

Net als feitelijke gebreken kunnen juridische gebreken een grote impact hebben. Stelt u zich immers eens voor dat u na de overdracht ontdekt dat een deel van de woning verhuurd is en dat de huurder het recht heeft dat deel te blijven bewonen. Of u komt er opeens achter dat de buren recht van overpad hebben, waardoor er met regelmaat mensen door uw tuin wandelen. In plaats van te kunnen genieten van uw nieuwe woning, wordt u dan ongewenst opgezadeld met vervelende problemen. Als u dit vooraf had geweten, had u de woning wellicht niet gekocht of een aanpassing in het koopcontract laten opnemen. De vraag is echter: had u dit vooraf moeten constateren, ofwel had u een onderzoeksplicht ten aanzien van dit soort juridische gebreken?

Vrijwaring van de onderzoeksplicht

Juridische gebreken zijn voor de wet duidelijk gescheiden van feitelijke gebreken. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de koper op het gebied van juridische gebreken geen onderzoeksplicht heeft, in tegenstelling tot de feitelijke gebreken, waarbij wél aan die plicht moet worden voldaan. De wet schrijft verder voor dat de verkoper verantwoordelijk is voor het overdragen van de woning vrij van bijzondere lasten of beperkingen. Als er bij een huis sprake is van juridische gebreken, dan dient de verkoper deze uitdrukkelijk te vermelden aan de potentiële koper. De verkoper mag de koper niet aanspreken op zijn onderzoeksplicht en is dus volledig aansprakelijk voor de juridische gebreken.

Afwijken van de wet

De koper kan besluiten om een juridisch gebrek te aanvaarden, zoals bijvoorbeeld soms het geval is bij het recht van overpad. Als deze afspraak in het koopcontract opgenomen wordt, dan hoeft de verkoper het huis dus niet van dit specifieke juridische gebrek te vrijwaren. Ook kunnen koper en verkoper afspreken dat de risico’s van een juridisch gebrek dat op het huis rust over worden genomen door de koper. Dit is echter alleen mogelijk wanneer het gebrek niet vatbaar is voor inschrijving in een openbaar register, zoals een beslaglegging. Wanneer beide partijen overeenkomen dat een juridisch gebrek door de koper wordt aanvaard, dan is het van groot belang dat dit uitdrukkelijk wordt vastgelegd in het koopcontract.

Beperking opgelegd door de overheid

In sommige gevallen rust op een woning een publieksrechtelijke beperking.  Dit is een beperking die vanuit overheidswege is opgelegd en die niet onder de juridische maar onder de feitelijke gebreken valt. Een publieksrechtelijke beperking kan bijvoorbeeld gaan om een wijziging van het bestemmingsplan of om aanwijzing van een pand als monument. In elke gemeente is volgens de Wet Kenbaarheid Publiekrechtelijke Beperkingen een openbaar register waarin dit soort besluiten zijn ingeschreven en door iedereen kunnen worden bekeken. Omdat deze zaken onder de feitelijke gebreken vallen, heeft de koper op dit gebied een onderzoeksplicht, wat betekent dat verwacht mag worden dat een potentiële koper dit register inkijkt.

Een juridisch gebrek melden

Heeft u behoefte aan advies of wilt u direct een juridisch gebrek melden? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij staan u graag bij met professionele raad om uw probleem op deskundige wijze op te lossen.