Het recht van overpad

Het recht van overpad verwijst naar het recht om een deel van andermans grond te gebruiken om de eigen grond te kunnen bereiken. Daarbij is altijd sprake van een dienend erf, oftewel het terrein waarop het pad zich bevindt, en een heersend erf, wat het terrein is dat via het pad wordt bereikt. Wanneer u recht van overpad heeft, dienen uw buren hiervan zo weinig mogelijk last te ondervinden. Wanneer het recht door een notaris is vastgelegd en bij het Kadaster wordt ingeschreven, is er sprake van ‘recht van overpad door vestiging’.

Twee manieren waarop het recht van overpad kan ontstaan

Het recht van overpad kan op twee manieren tot stand komen. De eerste manier is het hierboven genoemde recht van overpad door vestiging. De eigenaren van het dienende en het heersende erf laten het recht bij een notaris vastleggen, welke het vervolgens in het Kadaster inschrijft. Ook kan het recht van overpad door verjaring tot stand komen. Hier gaat tien jaar gebruik ‘te goeder trouw’ aan vooraf, of twintig jaar zonder dat er sprake is van ‘te goeder trouw’. Gebruik te goeder trouw is overigens erg lastig te bewijzen.

Notariële akte

Bestaan er geen schriftelijke afspraken met uw buren omtrent het recht van overpad? Dan kunt u de notariële akte (koopcontract of leveringsakte) raadplegen. Indien dit hierin is vastgelegd, gaat het recht automatisch over op de volgende eigenaren. Middels deze akte kunt u dus nagaan of uw buren via uw erf naar hun grond mogen, of dat u het recht van overpad heeft om uw eigen grond te betreden. Gaat u een nieuw huis kopen, dan is de makelaar verplicht om u over eventueel bestaande rechten te informeren. Bent u de huurder van een woning, dan vindt u informatie in het huurcontract.

De diensten van het Kadaster

Ongeacht of er een notariële akte bestaat die het recht van overpad wel of niet beschrijft, kan er natuurlijk ook een conflict bestaan over waar de erfgrens precies is gelegen. Onduidelijkheden hieromtrent kunnen worden opgelost door u tot het Kadaster te wenden. Het Kadaster betreft een openbaar register van onroerende zaken en bijbehorende rechten. U kunt een erfdienstbaarhedenonderzoek laten uitvoeren. De kosten dienen door uzelf te worden voldaan.

Mondelinge afspraken met de buren

In sommige gevallen zijn afspraken omtrent deze erfdienstbaarheid niet vastgelegd, maar enkel mondeling afgesproken. Wanneer een notaris deze afspraken niet heeft genoteerd, is er sprake van een zogeheten persoonlijk recht. Dit persoonlijk recht geldt tussen de twee partijen die dit zijn overeengekomen en komt dus te vervallen wanneer een van de percelen een nieuwe eigenaar krijgt. Met hem of haar dient u dan, indien mogelijk, opnieuw de afspraak te maken. Persoonlijke afspraken omtrent het recht van overpad zijn dus gebonden aan personen en niet aan de grond zelf.

Het recht van overpad en onderhoud van het pad

Bent u de eigenaar van het dienende erf, dan mag u van de eigenaar van het heersende erf verwachten dat deze bijdraagt aan onderhoud van het pad. U mag daarvoor een periodieke vergoeding vragen, mits dit notarieel is vastgelegd. Als gebruiker bent u echter ook verplicht om ervoor te zorgen dat het pad goed kan worden gebruikt. Zo mag u er bijvoorbeeld niet zomaar een auto parkeren of een hek bouwen, tenzij u de eigenaar van het heersende erf hiervan een sleutel overhandigt. Tegen plotselinge veranderingen die het gebruik bemoeilijken, mag bezwaar gemaakt worden.

Het recht van overpad door verjaring

Zoals genoemd kan het recht van overpad niet alleen tot stand komen door vestiging, maar ook door verjaring. Dit heet dan ook ‘recht van overpad door verjaring’. Daar zijn echter verschillende voorwaarden aan verbonden: u bent tien jaar of langer ‘te goeder trouw’ gebruiker van het pad, u gebruikt het pad al twintig jaar of meer, of u heeft de grond onafgebroken in bezit. Dit laatste betekent dat u de grond gebruikt alsof het recht bestond en u bijvoorbeeld ook het onderhoud ervan verzorgde.

Het recht van overpad door verjaring laten vastleggen bij de notaris

Van het recht van overpad door verjaring kan geen sprake zijn wanneer u de huurder van een woning bent, wanner u de grond pacht, of wanneer u de grond met mondelinge toestemming van de eigenaar gebruikt. Wist u dat het recht van overpad het vaakst door verjaring tot stand komt? Is dit het geval en wilt u dit officieel laten vastleggen, dan dient u ten behoeve hiervan zelf het bewijs te overleggen. Zaken als verklaringen van vorige eigenaren of buurtbewoners, maar ook (lucht)foto’s zijn geldige bewijsstukken.

Het recht van overpad opheffen

Hebben uw buren recht van overpad, maar bent u het daarmee niet eens? Dan kunt u kiezen voor een procedure tot het opheffen van het recht van overpad. Dit kan alleen in enkele gevallen. Het beste is dan ook om een juridisch adviseur in te schakelen die u kan vertellen wat uw kansen in deze situatie zijn. Ook wanneer de verjaringstermijn nog niet is verstreken, maar u het recht van overpad door verjaring wilt voorkomen, kunt u het beste een jurist in de arm nemen. De ervaren professionals van Woningjurist weten precies welke elementen er in deze brief moeten worden opgenomen.

Redenen om het recht van overpad te kunnen ontbinden

Wilt u het recht van overpad ontbinden, dan kan dat, zoals hierboven aangegeven, alleen in specifieke gevallen. Zo dient er sprake te zijn van onvoorziene omstandigheden, een onmogelijke uitoefening of geen redelijk belang, of moet er sprake zijn van een situatie die in strijd is met het algemeen belang. Van dat laatste is bijvoorbeeld sprake wanneer het recht van overpad in een landelijk gebied noodzakelijke of wenselijke bebouwing tegenhoudt.

Juridische hulp van Woningjurist

Zijn u en uw buren het niet eens over het recht van overpad? Dan raadpleegt u ten eerste alle documenten en overlegt u met de tegenpartij. Is dit niet mogelijk, dan stuurt u een aangetekende brief waarin u uw standpunt uitlegt en vertelt wat u wenst. Mogelijk kan buurtbemiddeling helpen. Leidt dit alles tot niets, of wilt u een lastige situatie voorkomen? Wij kunnen u met informatie en adviezen bijstaan en u de onderhandelingsprocedure uit handen nemen, ongeacht of u de bezitter van het heersende of het dienende erf bent. Neemt u gerust vrijblijvend contact met ons op voor informatie over onze werkwijze en de mogelijkheden.